¿ Volvemos al inmobiliario ?. ¿ A qué precio ?

En este post voy a cenrarme en unos de los activos de inversión que gozaban con mayor numero de seguidores hace algo más de un año, y esto es pasado ya que en la actualidad no hay nadie a la que se le pueda recomendar una inversión en este tipo de activos.

Sin embargo, si algo hay cierto dentro de la gestión de patrimonios y la teoria de diversificación de carteras es que el inmobiliario es una de las patas fundamentales dentro de cualquier patrimonio.

La gran pregunta que en estos momentos se hacen la mayoria de gestores de patrimonio es si es momento de volver al inmobiliario.Para ello pienso que tenemos que concluir si las posibilidades de inversión que aparecen en el mercado son suficientemente atractivas o no en precio.

El precio es una variable verdaderamente relativa, por el mismo motivo que cuando nos dicen que una acción de una compañia hoy vale 3 € y hace diez años valia 19 € no podemos pensar que es una gran oportunidad de inversión pues este puede haberse visto afectado por: splits, contrasplits, dividendos , ampliaciones, disminuciones de capital, ect…. Este es el principal motivo por lo que para valorar una acción se tienen en cuenta ratios como el PER en vez de valores nominales.

En el caso de los inmuebles ocurre exactamente lo mismo, ¿pero que ratio debemos utilizar?. Pues muy sencillo ya que si se trata de una inversión en renta lo que pretende el inversor es obtener una rentabilidad como si de un bono se tratara, por lo tanto se trata de evaluar el spread exigido en relación con el bono de tesoro.

En este gráfico vemos el comportamiento del spread en relación con el bono del tesoro de EEUU a 30 años, del comportamiento podemos obtener las siguientes conclusiones:

-El Spread medio exigido a este tipo de inversiones es de un 3-4 %.

-Existen momentos de gran apetito con respecto a estos activos que incluso el diferencial es negativo como ha ocurrido en el año 2.006.

-En la actualidad el diferencial es anormalmente alto llega a casi un 7 %.

Con estas rentabilidades en el mercado americano en estos momentos y dentro de un patrimonio perfectamente diversificado la conclusión es que la oportunidad de inversión es absolutamente histórica.

En cualquier caso, pienso que estas lineas generales que describo pienso que son de gran gran ayuda para cualquier que quiera invertir dentro del sector inmobiliario en renta y en absoluto significa que recomiendo la inversión en inmuebles todavía.




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