¿Cómo valorar la vivienda ? y ¿Por qué no baja?

A mi personalmente me gusta mucho la forma en la que los americanos tienen de ver y evaluar algunas cuestiones en la vida, aunque sin duda no cambio mi pais por nada del mundo, pero seria de necios el no reconocer el pragmatismo con el que abordan sobre todo los problemas, no como ocurre por aqui donde parece que nos mantenemos al margen de la realidad cuando esta alrededor nuestro desprende un olor putrefacto.

Vaya por delante esta pequeña reflexión para ver un poco la situación inmobiliaria de este país y mas que centrarnos sobre esto que si es importante a nosotros nos pilla un poco lejos sobre todo traigo una imagen que por si lo dice todo y la forma en la que analizan un sector como el inmobiliario de una forma racional, no como ocurre en nuestro país donde todavía hay gente que piensa que las viviendas no bajan de precio y están dispuestos a pagar cualquier precio por la vivienda sin plantearse los motivos que te mueven a la compra y mucho menos las razones que lo justifican.
Este es un asunto que he abordado en algún que otro post y para mi resulta incomprensible, y es que la vivienda como cualquier otro activo solo hay dos formas de verla: o como una inversión dispuesta para la venta o como un bien para el disfrute personal.
-Si estamos hablando de un bien destinado a la inversión, lo único que tenemos que analizar es la rentabilidad que se le puede obtener introduciendo en el modelo las rentas del alquiler, y el precio estimado de venta después de una serie de años y ver la TIR que se obtiene. Si utilizamos este modelo de valoración la mayoría de inmuebles como inversión no alcanzarían una TIR ni del 3 %. De hecho en mi zona es bastante complicado comprar una vivienda hoy en día por menos de 120.000 Euros para obtener una rentabilidad al final del 7 % seguramente necesitas cobrar un alquiler de casi 900-1.000 Euros al año y actualmente en la zona es complicado alquiler por importes superiores a 450 Euros, con esto lo digo todo y ¿ como no bajan los alquileres ?
La segunda opción es comprar para disfrute personal con lo que se puede aceptar que el análisis vía TIR lo dejemos un poco al margen, pero habrá que saber si se compra caro o barato. Para ello habrá que tener en cuenta una medida de valor que es el precio divido por los ingresos familiares. Este ratio en España durante año 2.007 ha llegado a una cifra de 7 y actualmente se encuentra aproximadamente en 6,3 , pero es que la media quizás se encuentre en los entornos de 4,5 veces.
Estas medidas son las que deben de mover el mercado y como botón de muestra ponemos el mercado inmobiliario americano donde a través de esta imagen podemos ver que el precio de las viviendas durante los últimos tres años han bajado un promedio de un 30 %, el Per de la vivienda al que antes hemos hecho referencia se encuentra en 3,6 cuando el promedio es de 3-3,25 veces los ingresos familiares y gracias a la bajada de los intereses el servicio de la deuda representa tan solo un 18 % de los ingresos familiares promedio -el nivel mas bajo de los últimos 25 años-.
¿Esto que significa? Pues que el pragmatismo americano ha llevado a que el mercado inmobiliario se haya regulado de tal forma que se encuentran en un buen punto de partida para la recuperación mientras que aquí todavía andamos como remiendos.



Un comentario en “¿Cómo valorar la vivienda ? y ¿Por qué no baja?”

  1. Digital dice:

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    El artículo es buenísimo José Miguel, te pareces en tu análisis a los americanos.
    Podías analizar otro día las diferencias entre la financiación de Airbus y Boeing:
    http://www.hoy.es/rc/20100630/economia/organizacion-mundial-comercio-pide-201006301751.html
    Un abrazo, amigo.
    Ignacio Puras Abad

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